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Publié le par Maître Marc Denève
Le bail commercial est conclu pour neuf ans au moins. À son terme, le locataire a le droit d'en demander le renouvellement, ce qui lui permet de rester dans les lieux et de préserver sa clientèle. Mais ce droit n'est pas automatique : il doit être exercé selon une procédure stricte.
Beaucoup de commerçants découvrent ces règles quand il est déjà trop tard. Beaucoup de propriétaires, de leur côté, ignorent qu'un silence de leur part peut valoir accord.
La demande de renouvellement doit être adressée au bailleur pendant une période de trois mois, qui commence dix-huit mois et se termine quinze mois avant l'expiration du bail en cours. Une demande faite en dehors de cette fenêtre n'a pas d'effet.
Le calcul doit se faire à partir de la date exacte de fin du bail, en tenant compte d'éventuels renouvellements antérieurs. Une erreur d'un mois suffit à compromettre le droit.
La demande se fait par exploit d'huissier ou par lettre recommandée. Elle doit indiquer les conditions auxquelles le locataire est prêt à conclure le nouveau bail, notamment le loyer proposé, et mentionner les conséquences d'une absence de réponse du bailleur.
Le bailleur dispose d'un délai de trois mois pour répondre. Il peut accepter, proposer d'autres conditions, ou refuser le renouvellement pour l'un des motifs prévus par la loi, parfois moyennant une indemnité d'éviction. Faute de réponse dans ce délai et dans les formes, il est en principe présumé accepter le renouvellement aux conditions proposées.
Un propriétaire qui reçoit une demande de renouvellement doit donc réagir rapidement, même s'il est d'accord sur le principe mais pas sur le loyer.
Lorsque le bailleur accepte le principe du renouvellement mais conteste le loyer ou d'autres conditions, et que les parties ne s'entendent pas, le juge de paix peut être saisi pour trancher. Cette saisine est elle aussi enfermée dans un délai.
Le locataire peut demander le renouvellement à trois reprises, chaque fois pour une durée de neuf ans, sauf accord différent des parties.
Oui, si le bail vous a été régulièrement cédé avec le fonds de commerce. Il faut alors vérifier que la cession a été notifiée correctement au bailleur.
Cet article donne un cadre général. Chaque dossier a ses particularités : un rendez-vous sur pièces permet de les examiner.